Der GKB Immobilienbarometer.

Kantonaler Immobilienmarkt im Fokus – Ausgabe Frühling 2025

Der GKB Immobilienbarometer informiert zweimal jährlich über die Lage am schweizweiten und Bündner Immobilienmarkt mit seinen elf Regionen (siehe Karte). Die Publikation deckt den Eigenheim- sowie Mietwohnungsmarkt ab und erläutert die aktuelle Dynamik von Angebot und Nachfrage. Der GKB Immobilienbarometer erscheint jeweils im Frühling und Herbst und wird in Kooperation mit dem Immobilienberatungsunternehmen IAZI erstellt.

GKB Immobilienbarometer: Ausgabe Frühling 2025 (PDF)

 
  • Preisentwicklung Wohneigentum
  • Preisniveau Einfamilienhäuser
  • Preisniveau Eigentumswohnungen
  • Mietwohnungsmarkt
  • Bevölkerung und Zuwanderung
  • Wohnbautätigkeit
  • Schwerpunktthema Wohnungsknappheit

Zahlungsbereitschaft erneut deutlich gestiegen.

  • Die effektiv bezahlten Marktpreise für Wohneigentum im Kanton Graubünden sind in den letzten 12 Monaten um 4.2 Prozent gestiegen
  • Landesweit ist die Zahlungsbereitschaft mit 2.7 Prozent deutlich langsamer gewachsen
  • Eine hohe Nachfrage und ein äusserst knappes Angebot wirken preistreibend
  • Seit 1998 haben sich die kantonalen Immobilienpreise mehr als verdoppelt (+108.0%), landesweit sind sie gar weit stärker gestiegen (+132.0%)
 

 

Stärkstes Wachstum in der Region Albula.

  • Innerhalb des Kantons sind grosse regionale Unterschiede bei der Immobilienpreisentwicklung sichtbar
  • Innert Jahresfrist ist die Zahlungsbereitschaft in der Region Albula (+7.8%) am stärksten gestiegen
  • Auch Engiadina Bassa / Val Müstair (+4.6%) sowie Surselva (+4.6%) verzeichnen ein überdurchschnittliches Wachstum
  • Langfristig haben die Immobilienpreise jedoch in den Regionen Plessur und Maloja am meisten zugenommen
 

Definition Musterhaus (Erstwohnung):
Frei stehend, 10-jährig, gute Lage, Grundstück 600 m2, Wohnfläche 140 m2, 5.5 Zimmer, 2 Bäder, 1 Garagenparkplatz, 1 Abstellplatz.

Transaktionspreis Musterhaus in CHF (1. Quartal 2025).

  • Mehr als ein Viertel der Bündner Haushalte (28%) bewohnt ein eigenes Einfamilienhaus – diese begehrte Wohnform ist in den vergangenen Jahren jedoch kostspieliger geworden
  • Ein typisches, zehnjähriges Einfamilienhaus (Erstwohnung) mit 140 m2 Wohnfläche, 600 m2 Grundstück und Garage wird im Kanton zu rund 1.3 Millionen Franken gehandelt
  • Nur noch in wenigen Gemeinden sind Häuser am freien Markt zu Preisen unter 900’000 Franken zu haben
 

 

  • Abhängig vom Standort variieren die effektiv bezahlten Preise für das Musterhaus beträchtlich
  • In den Städten Chur und Davos wechselt das typische Objekt zu Werten zwischen 1.7 und 1.8 Millionen Franken die Hand
  • Auf oder jenseits der Schwelle von 2.5 Millionen Franken liegen die Marktpreise in Pontresina oder St. Moritz
  • Ferienobjekte können jedoch je nach Standort noch weit höhere Werte erreichen
 

Definition Musterwohnung (Erstwohnung):
Etagenwohnung, 5-jährig, gute Lage, Wohnfläche 110 m2, Balkon-/Terrassenfläche 15 m2, 5 Zimmer, 2 Bäder, 1 Tiefgaragenparkplatz.

Transaktionspreis Musterwohnung in CHF (1. Quartal 2025).

  • Stockwerkeigentum hat in den ver-gangenen Jahren an Beliebtheit gewonnen: Zwischen 2010 und 2023 ist die Quote der Wohnungseigentümer von 10% auf 16% gestiegen
  • Die wachsende Nachfrage hat jedoch flächendeckend zu markanten Preiszunahmen geführt
  • Eine typische Eigentumswohnung mit 110 m2 Wohnfläche kostet im kantonalen Durchschnitt rund 900’000 Franken
 

 

  • Auch bei den beobachteten Transaktionspreisen von Eigentumswohnungen ist innerhalb des Kantons eine ausgedehnte Bandbreite sichtbar
  • Zwar gibt es abseits der Zentren und der begehrten Tourismusdestinationen noch Gemeinden mit vergleichsweise moderaten Preisen
  • Dennoch zeigt sich der Markt aufgrund des geringen Angebots an Objekten angespannt
 

Angebotsmieten stark gestiegen.

  • Bei den Angebotsmieten, die folglich für Haushalte auf Wohnungssuche relevant sind, handelt es sich um in Inseraten ausgeschriebene Preise
  • Seit 2020 sind die Angebotsmieten im Kanton Graubünden wie auch schweizweit stark gestiegen
  • Innert Jahresfrist ist im Kanton eine eine Zunahme von 3.0% zu beobachten (Schweiz: 5.4%)
  • Aufgrund Zinserhöhungen und Teuerung in den Vorjahren wurden 2024 auch die Bestandesmieten angehoben.
 

 

Preisniveau Angebotsmieten nach Region (1. Quartal 2025).

  • Eine typische Mietwohnung mit 90m2 Wohnfläche wird im Kanton Graubünden zu monatlich 1780 Franken exklusive Nebenkosten ausgeschrieben
  • Damit liegt das Mietpreisniveau leicht über dem Landesmittel von 1730 Franken
  • Innerhalb des Kantons zeigt sich eine grosse Spannweite: Während die Musterwohnung mit 90 m2 Wohnfläche in der Region Moesa für 1330 Franken pro Monat zu haben ist, liegt der Mietpreis in der Region Maloja mit über 2400 Franken rund 80% höher
 

Wachsende Wohnraumnachfrage.

  • Die Einwohnerzahl im Kanton Graubünden ist seit 1998 um 10.7% gewachsen und liegt aktuell bei rund 206’000
  • Schweizweit ist der Zuwachs mit 27.1% seit 1998 weit grösser
  • Treiber des Bevölkerungswachstums ist die Zuwanderung aus dem Ausland, während die Geburtenziffer landesweit stark rückläufig und im Kanton seit einigen Jahren negativ ist
  • 2024 hat sich die kantonale Bevölkerungszunahme im Vergleich zum Vorjahr etwas verlangsamt (+0.6%)
 

 

Kanton Graubünden verzeichnet Abwanderung in andere Kantone.

  • In den vergangenen Jahren wies der Kanton stets eine starke Nettozuwanderung aus dem Ausland auf
  • 2023 stellte aufgrund von Übertritten aus dem Asylwesen in die ständige Wohnbevölkerung ein Rekordjahr dar
  • Während die Wanderungsbilanz mit dem Ausland positiv ist, verzeichnet Graubünden stets eine inländische Nettoabwanderung (s. Saldo kantonal)
  • Per Saldo ziehen die meisten Wegzüger in die Kantone St. Gallen, Zürich, Luzern und Bern
 

Wohnungsbilanz Kanton Graubünden: Verlangsamte Ausweitung des Angebots.

  • Nach dem Tiefstand 2021 ist die Nettowohnungsproduktion im Kanton wieder etwas gestiegen und liegt bei rund 1500 Wohneinheiten
  • Grund für die Zunahme ist eine leicht gesteigerte Neubautätigkeit
  • Aufgrund des Zinsanstiegs 2024, höheren Baupreisen und erhöhten Anforderungen bei der Kreditvergabe dürfte sich die Bautätigkeit in den kommenden Jahren auf tiefem Niveau stabil bis rückläufig zeigen
 

 

Grosse regionale Unterschiede bei der Wohnungsproduktion.

  • Jährlich wird das Wohnraumangebot im Kanton Graubünden um 1.1% ausgeweitet und entspricht dem Landesdurchschnitt
  • Weit mehr gebaut wird in Prättigau / Davos (1.6%), Viamala (1.6%) und in der Surselva (1.5%)
  • Demgegenüber wird der Wohnungsbestand in der Region Maloja jährlich um nur 0.5% erweitert
  • Generell vermag das Wohnraumangebot nicht mit der Nachfrage mitzuhalten
 

Stark sinkender Leerstand im Kanton Graubünden.

  • Die wachsende Wohnraumnachfrage in Kombination mit der schleppenden Angebotsausweitung haben zu einer Anspannung des Wohnungsmarktes geführt
  • Rund 1000 Wohneinheiten oder 0.6% des Bestandes wurden 2024 als leer gezählt, so wenige wie nie seit 1998
  • Auch schweizweit ist die Leerwohnungsziffer gesunken, mit 1.1% liegt die Quote aber deutlich über dem kantonalen Wert
 

 

Leerwohnungsziffer Gemeinden (2024), in %.

  • Obwohl Wohnraum in den meisten Gemeinden knapp ist, zeigen sich im Kanton dennoch regionale Unterschiede
  • Besonders gering ist die Verfügbarkeit etwa in Klosters und Davos, wo mit rund 0.1% praktisch kein Leerstand registriert wird
  • In den Zentren Chur und Landquart ist das Angebot mit 0.2% ebenfalls sehr tief
  • Doch gibt es auch Regionen mit vergleichsweise entspannter Marktlage, so die Südtäler Puschlav und Misox
 

 

Leer stehende Wohneinheiten nach Typ, Kanton Graubünden.

  • Bei rund 600 der 1000 leer stehenden Wohneinheiten im Jahr 2024 handelt es sich um Mietwohnungen
  • Beim den übrigen, ungenutzten Objekten wurden am Stichtag je rund 200 Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gezählt
  • Während freie Einfamilienhäuser stets rar waren, zeigte sich noch vor wenigen Jahren ein Überhang von 1600 bis 1800 Mietwohnungen sowie rund 1000 Eigentumswohnungen – dieser wurde seither absorbiert
 

 

Leer stehende Mietwohnungen nach Grösse, Kanton Graubünden.

  • Im Mietwohnungsmarkt ist die Verfügbarkeit von Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen trotz rückläufigem Leerstand vergleichsweise am grössten
  • Bei Familienwohnungen mit fünf Zimmern sowie sechs und mehr Zimmern hingegen war die Knappheit in den vergangenen Jahren stets ausgeprägt und hat sich weiter zugespitzt
  • Um die Wohnraumversorgung auch für grössere Haushalte sicherzustellen, müsste die Um- und Neubautätigkeit deutlich zunehmen
 
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