«Immobilienanlagen verbessern das Rendite-Risiko-Profil eines Portfolios.»
Die Preise für Wohnimmobilien erreichten in den letzten Jahren neue Rekordstände – getrieben insbesondere von den tiefen Zinsen. Immobilien wurden so zum Ersatz für andere Anlageklassen wie Obligationen und Aktien, aber auch zur Alternative zum Sparkonto. Doch nun steigen die Zinsen an – was sind die Folgen? Und worauf gilt es bei Investitionen in Immobilien zu achten?
Rund 70 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer wohnen zur Miete. Das bedeutet, dass die Schweiz ein Mietermarkt ist – daran hat auch der Nachfrageboom wenig geändert.
Trotzdem haben in den letzten Jahren die tiefen Zinsen zu einem starken Anstieg der Nachfrage nach Wohneigentum geführt. Die Kapitalaufnahme war sehr günstig. Nun haben die steigenden Zinsen jedoch eine Trendwende eingeläutet, und Mieten gewinnt wieder an Attraktivität. Ein Rechenbeispiel veranschaulicht diesen Sachverhalt: Ende 2021 mussten für eine Hypothek über 500‘000 Schweizer Franken und zehn Jahren Laufzeit jährliche Hypothekarkosten von rund 8‘000 Schweizer Franken bezahlt werden – heute ist es doppelt so viel. Die jährliche Belastung nimmt also um beinahe 700 Schweizer Franken pro Monat zu. Damit hat sich die Finanzierung von Wohneigentum deutlich verteuert.
Doch auch Mieterinnen und Mieter werden sich den steigenden Zinsen nicht entziehen können, denn mehr als die Hälfte der laufenden Mietverträge basieren auf dem tiefsten Referenzzinssatz von 1.25 Prozent. Mieterhöhungen werden somit wieder möglich und mit hoher Wahrscheinlichkeit auch durchgesetzt. Eine Erhöhung bis zu drei Prozent im Juli ist denkbar. Diese Entwicklung zeigt auf, dass Wohnen in Zukunft wieder teurer wird.
Aus Anlagesicht bieten Mietzinserhöhungen zwar kurzfristig Aussichten auf höhere Renditen, doch bergen die höheren Zinsen auch Risiken auf der Kosten- und Bewertungsseite. Dank einem Nachfrageüberhang, einer guten Mieterqualität und der hohen Zahlungsbereitschaft bleibt der Schweizer Immobilienmarkt langfristig strukturell attraktiv. Generell gilt es bei der Anlage in Immobilien einige Punkte zu beachten: So sind die Lage und die Qualität der Immobilien zentral für einen Anlageentscheid, ebenfalls die Verschuldungsquote und die Laufzeitenstaffelung der Hypotheken. Investitionen in indirekte Immobilienanlagen sind eine sinnvolle Alternative zum Kauf von Eigentum. Anlegerinnen und Anleger haben die Möglichkeit, in Immobilienaktien (Beteiligungen an Immobiliengesellschaften) oder Immobilienfonds zu investieren.
Immobilien weisen eine vergleichsweise tiefe Korrelation zu herkömmlichen Anlageklassen wie Obligationen und Aktien auf. Die Beimischung verbessert somit das Rendite-Risiko-Profil eines Anlageportfolios und macht es robuster. Dabei empfiehlt sich eine breite Diversifikation über Regionen und Nutzungsarten. Zusätzlich rücken Themen wie der Umgang mit den Mietenden, der Anschluss an die öffentlichen Verkehrsmittel oder auch die Art der Heizsysteme in den Fokus. Damit kann sichergestellt werden, dass die Immobilienanlage für die Zukunft gut positioniert ist.