La domanda costantemente elevata di proprietà residenziali nel Cantone dei Grigioni fa lievitare i prezzi anche nel 2025. Dopo una lunga fase di stabilizzazione tra il 2014 e il 2020, i prezzi delle abitazioni di proprietà sono di nuovo notevolmente aumentati. Negli ultimi dodici mesi la disponibilità economica per le abitazioni di proprietà nel Cantone è aumentata del 3,7%. A confronto, nell’intera Svizzera la crescita dei prezzi di mercato effettivamente pagati è solo del 2,6%. Il Cantone dei Grigioni rimane quindi al di sopra della media nazionale.

Uno sguardo agli ultimi 25 anni dimostra che l’andamento dei prezzi a livello cantonale è leggermente più moderato rispetto a quello nazionale.

La crescita maggiore del mercato delle abitazioni primarie è stata registrata nelle regioni Surselva e Albula. Entrambe hanno conseguito un aumento dei prezzi del 5,0% negli ultimi dodici mesi. Anche le regioni Viamala (+4,7%) e Imboden (+4,5%) mostrano aumenti superiori alla media.

​La crescita risulta leggermente più moderata in Prettigovia/Davos e nella regione Bernina. Nel complesso, tuttavia, lo sviluppo rimane ampiamente sostenuto. Questo indica una domanda stabile ma ancora vivace in ampie parti del cantone.

I prezzi delle case nel Cantone dei Grigioni variano notevolmente da regione a regione. Il divario di prezzo all’interno del cantone comporta un crescente spostamento della domanda. Negli ultimi anni i traslochi hanno dimostrato chiaramente una migrazione netta dalle regioni a prezzi elevati, come Maloja, Albula o Prettigovia/Davos verso quelle più economiche all’interno dei Grigioni o in altri cantoni.

Un’eccezione è rappresentata dalla regione della Moesa, che registra una forte immigrazione netta, in particolare dal Ticino. In confronto, qui i prezzi sono moderati e l’accessibilità è buona, di conseguenza la regione è sempre più attraente.

Il prezzo medio di una tipica casa unifamiliare utilizzata come abitazione primaria di circa 140 m² di superficie abitabile e 600 m² di terreno è attualmente di oltre CHF 1,3 milioni. Questo livello di prezzo corrisponde all’incirca a quello pagato a Landquart. A Coira, Klosters o Davos un oggetto simile costa tra CHF 1,7 e CHF 1,8 milioni, mentre nelle ubicazioni più richieste i prezzi possono superare nettamente i CHF 2 milioni.

Anche per gli appartamenti di proprietà si osserva un quadro dei prezzi nettamente diverso. Oltre all’ubicazione, fattori come l’attrattiva fiscale, i collegamenti dei trasporti e la vicinanza a posti di lavoro o istituti di istruzione svolgono un ruolo decisivo. I prezzi nel centro di Coira e negli agglomerati ben collegati sono sensibilmente più elevati che nel resto del Cantone.

La proprietà per piani continua a guadagnare importanza. Questo soprattutto a causa della maggiore accessibilità e della migliore disponibilità rispetto alle case unifamiliari.

Un tipico appartamento di proprietà di circa 110 m² di superficie abitabile, balcone o terrazza e posto auto nel garage sotterraneo viene negoziato nella media cantonale a circa CHF 950 000.

In circa un quinto dei comuni grigionesi questi appartamenti sono disponibili a prezzi inferiori a CHF 700 000. Tra questi figurano ad esempio Poschiavo (Bernina), Fideris (Prettigovia/Davos) o Andeer (Viamala), zone che continuano a offrire interessanti alternative ai centri costosi.

Gli inquilini alla ricerca di un’abitazione devono fare i conti con costi abitativi più elevati sia in Svizzera che nel Cantone.

Nell’arco di un anno i canoni di locazione pubblicati negli annunci (anche nuovi affitti) nei Grigioni sono aumentati del 4,4% (Svizzera: +4,7%).

Per le economie domestiche con rapporti di locazione esistenti, invece, non si prospettano aumenti degli affitti a seguito delle riduzioni del tasso di riferimento.

Nel Cantone dei Grigioni, un appartamento tipico di circa 90 m² di superficie abitativa costa in media CHF 1 865 al mese, spese accessorie escluse. Il livello degli affitti è quindi stabile, ma resta elevato.

Nella regione Maloja, per abitazioni analoghe vengono richiesti affitti superiori del 40% circa. Questa differenza di prezzo evidenzia quanto l’ubicazione influisca sui costi di locazione.

Lo spazio abitativo scarso e costoso sta diventando sempre più una sfida per la popolazione locale, le imprese e le aziende turistiche. Alternative accessibili sono praticamente inesistenti in molti luoghi.

Che il mercato cantonale degli alloggi sia molto teso si evince dal persistente basso tasso di abitazioni sfitte.

Alla data di riferimento del 1° giugno 2025, nel Cantone era dello 0,6%, mentre in tutta la Svizzera l’1% delle abitazioni era registrato come inutilizzato.

Delle circa 1 000 unità abitative vacanti nei Grigioni, ben 600 sono immobili in locazione, le restanti sono proprietà residenziali.

La disponibilità di spazi abitativi è bassa su tutto il territorio, come dimostra l’indice delle abitazioni vuote a livello comunale.

Solo in poche località il tasso supera l’1,5%, il valore di riferimento ufficiale per la carenza di alloggi. Si trovano prevalentemente nelle valli meridionali Mesolcina, Bernina e Val Müstair.

​A Coira, Davos, Pontresina e in molti altri comuni la percentuale di sfitti è invece inferiore allo 0,25%.

Crescita leg​​germente indebolita nell’​​anno in corso.

Nel 2025 la popolazione residente nel Cantone dei Grigioni potrebbe aumentare dello 0,4% circa, un po’ meno rispetto ai due anni precedenti. A titolo di paragone: in tutta la Svizzera la crescita demografica è pari a +0,8%.

Il rallentamento della crescita è legato a uno spostamento della domanda. A causa della carenza di alloggi e dell’elevato livello dei prezzi, sempre più persone locali si trasferiscono in altri cantoni. A ciò si aggiunge il saldo delle nascite costantemente negativo dal 2019, che presumibilmente si accentuerà ulteriormente. Malgrado questi fattori, lo sviluppo demografico nel Cantone rimane complessivamente stabile, anche se leggermente rallentato.

La popolazione cresce solo a causa dell’immigrazione internazionale.

Negli ultimi dieci anni, il Cantone dei Grigioni ha registrato quasi ininterrottamente una migrazione netta verso altri cantoni. Molti residenti si trasferiscono nelle regioni limitrofe a causa dell’elevato livello dei prezzi e della scarsità di spazi abitativi.

​Per contro, l’immigrazione dall’estero è notevolmente aumentata tra il 2018 e il 2023, compensando in parte il saldo cantonale negativo. Adesso però si sta assistendo a una normalizzazione: l’immigrazione internazionale si è indebolita. Per l’anno in corso si prevede un saldo migratorio complessivamente positivo di circa 1 250 persone. Il trend è verso movimenti demografici stabili, ma meno dinamici.

Il bilancio cantonale delle abitazioni mostra come cambia l’offerta effettiva di spazi abitativi in seguito a nuove costruzioni, ristrutturazioni e demolizioni. Nel 2024 la produzione netta nei Grigioni si è attestata a circa 1 400 unità abitative, un valore ancora inferiore alla media pluriennale di circa 1 600 unità.

Diversi fattori frenano l’attività edilizia: la crescente scarsità di terreni edificabili, l’aumento dei costi di costruzione, i vincoli di pianificazione del territorio e i requisiti in materia di protezione dall’inquinamento fonico e del patrimonio storico. Queste condizioni quadro rendono difficile la realizzazione di nuovi progetti e contribuiscono a far sì che l’offerta di alloggi si espanda solo lentamente, nonostante il perdurare di una domanda elevata.

Lo sviluppo del patrimonio immobiliare ha un andamento molto eterogeneo nel Cantone dei Grigioni. La crescita annua maggiore è stata registrata nelle regioni Moesa (+2,1%) e Viamala (+1,8%), dove negli ultimi anni il numero di nuovi alloggi costruiti è relativamente elevato.

Decisamente più bassa è l’attività edilizia nelle regioni Maloja (+0,5%) e Imboden (+0,7%). Ovvero proprio dove la domanda di alloggi è particolarmente elevata. Di conseguenza, l’offerta nelle regioni in cui la situazione è più tesa viene ampliata solo lentamente, aggravando ulteriormente la carenza.

Nel Cantone dei Grigioni ci sono circa 86 700 abitazioni secondarie. Ciò corrisponde quasi alla metà (47%) dell’intero parco immobiliare. In 36 comuni su 100 la quota di abitazioni secondarie supera addirittura il 60%. Il segmento delle abitazioni secondarie caratterizza quindi il mercato immobiliare più che in qualsiasi altro cantone della Svizzera.

La domanda costantemente elevata fa sì che sul mercato vengano commercializzate sempre più abitazioni secondo il vecchio diritto, ossia oggetti approvati prima dell’entrata in vigore della Legge sulle abitazioni secondarie. Questo andamento inasprisce la pressione sul mercato degli affitti e delle abitazioni primarie: per la popolazione locale e il personale del turismo è sempre più difficile trovare alloggi a prezzi accessibili.

Dopo il forte aumento dei prezzi durante la pandemia di coronavirus, i prezzi delle abitazioni secondarie nei Grigioni si sono stabilizzati a livelli elevati. Dal 2020 i prezzi sono aumentati complessivamente del 45%. Nel 2025 il prezzo medio al metro quadrato (mediano) è di circa CHF 13 200, un valore leggermente inferiore al valore record di CHF 14 000 al metro quadrato dell’anno precedente.

Le differenze di prezzo all’interno del cantone rimangono notevoli: il decimo più costoso degli immobili di vacanza viene negoziato a oltre CHF 20 800 al metro quadrato, mentre il dieci percento meno costoso è inferiore a CHF 5 600 al metro quadrato. Questo ampio ventaglio evidenzia la varietà del mercato grigionese delle abitazioni secondarie e la disponibilità economica costantemente elevata in posizioni privilegiate.

Anche nel mercato delle abitazioni primarie, dal 2020 i Grigioni registrano prezzi in aumento, sebbene in misura nettamente inferiore rispetto al segmento degli appartamenti di vacanza. Mentre i prezzi medi al metro quadrato degli immobili di vacanza sono aumentati del 47% circa dal 2018, l’aumento delle abitazioni primarie è del 30% circa.

Questa evoluzione dimostra che il mercato delle abitazioni principali, pur risentendo dell’aumento generale dei prezzi, si è sviluppato in modo più stabile e meno speculativo. Poiché i prezzi riguardano di transazioni senza rettifica basata sulle caratteristiche, non sono direttamente confrontabili con l’indice cantonale delle abitazioni primarie, ma forniscono un quadro chiaro dell’andamento reale del mercato.

I mercati regionali delle abitazioni secondarie nei Grigioni si differenziano nettamente per livello dei prezzi e sviluppo. Gli immobili di vacanza più cari sono quelli nell’Alta Engadina (regione Maloja), dove il prezzo mediano è di circa CHF 17 800 per metro quadrato di superficie abitativa netta, pari a un aumento del 39% dal 2020.

Anche nelle regioni Prettigovia/Davos e Imboden i prezzi sono elevati: i valori mediani si attestano intorno a CHF 15 000 al metro quadrato. Queste differenze rispecchiano l’attrattiva delle singole regioni: mentre le posizioni top continuano a beneficiare di una forte domanda, in altre aree si osserva una base di prezzi più stabile, ma nel complesso elevata.

Nel settembre 2025 la popolazione del Cantone dei Grigioni si è espressa chiaramente a favore dell’abolizione del valore locativo. Secondo stime ufficiali, questa decisione comporta perdite fiscali annue di circa CHF 90 milioni.

​È degno di nota che i 15 comuni con le percentuali più elevate di abitazioni secondarie – oltre il 70% – hanno approvato il progetto ad ampia maggioranza. Resta da vedere se e in quale misura le perdite di gettito previste potranno essere compensate in futuro con nuove imposte sulle abitazioni secondarie. Per il Cantone e per i Comuni, l’attuazione di questa riforma fiscale rappresenterà una svolta importante nei prossimi anni.

Il Barometro immobiliare BCG informa due volte l’anno sulla situazione del mercato immobiliare svizzero e grigionese con le sue undici regioni (vedi mappa).

La pubblicazione copre il mercato delle abitazioni di proprietà e in af​fitto e illustra l’attuale dinamica del​la domanda e dell’offerta.

​Il Barometro immobiliare BCG viene pubblicato in primavera e in autunno in collaborazione con la società di consulenza immobiliare CIFI.