Barometro immobiliare BCG.

Focus sul mercato immobiliare cantonale - Edizione primavera 2025

Il Barometro immobiliare BCG informa due volte l’anno sulla situazione del mercato immobiliare svizzero e grigionese con le sue undici regioni (vedi mappa). La pubblicazione copre il mercato delle abitazioni di proprietà e in affitto e illustra l’attuale dinamica della domanda e dell’offerta. Il Barometro immobiliare BCG viene pubblicato in primavera e in autunno in collaborazione con la società di consulenza immobiliare CIFI.

Barometro immobiliare BCG: Edizione primavera 2025 (PDF)

 

 
  • Andamento dei prezzi proprietà residenziali
  • Livello dei prezzi case unifamiliari
  • Livello dei prezzi appartamenti di proprietà
  • Mercato abitazioni in affitto
  • Popolazione e immigrazione
  • Edilizia residenziale
  • Tema principale carenza di alloggi

La disponibilità a pagare è nuovamente aumentata in modo significativo.

  • I prezzi di mercato effettivamente pagati per le proprietà residenziali nel Cantone dei Grigioni sono aumentati del 4,2% negli ultimi 12 mesi
  • A livello nazionale la disponibilità a pagare è cresciuta molto più lentamente, con il 2,7%
  • Una domanda elevata e un’offerta estremamente scarsa fanno lievitare i prezzi
  • Dal 1998 i prezzi degli immobili a livello cantonale sono più che raddoppiati (+108%), mentre a livello nazionale sono aumentati molto di più (+132%)
 

 

Crescita più forte nella regione dell’Albula.

  • All’interno del cantone si osservano grandi differenze regionali nell’andamento dei prezzi immobiliari
  • Nell’arco di un anno la disponibilità a pagare è aumentata maggiormente nella regione dell’Albula (+7,8%)
  • Anche Bassa Engadina/Val Müstair (+4,6%) e Surselva (+4,6%) registrano una crescita superiore alla media
  • A lungo termine, tuttavia, l’aumento maggiore dei prezzi degli immobili è stato registrato nelle regioni di Plessur e Maloja
 

Definizione di casa modello (abitazione primaria):
Indipendente, 10 anni, buona posizione, terreno 600 m2, superficie abitabile 140 m2, 5,5 locali, 2 bagni, 1 posto auto in garage, 1 posto auto esterno.

Prezzo della transazione casa modello in CHF (1° trimestre 2025).

  • Più di un quarto delle economie domestiche grigionesi (28%) abita in una casa unifamiliare di proprietà; questa ambita forma abitativa è tuttavia diventata più costosa negli ultimi anni
  • Una tipica casa unifamiliare di dieci anni (abitazione primaria) con 140 m2 di superficie abitabile, 600 m2 terreno e garage viene negoziata nel Cantone per circa 1,3 milioni di franchi
  • Solo in pochi Comuni sono ancora disponibili sul libero mercato case a prezzi inferiori a 900 000 franchi
 

 

  • A seconda dell’ubicazione, i prezzi effettivamente pagati per la casa modello variano notevolmente
  • Nelle città di Coira e Davos, l’immobile tipico è negoziato a valori compresi tra 1,7 e 1,8 milioni di franchi
  • I prezzi di mercato a Pontresina o St. Moritz sono pari o superiori alla soglia di 2,5 milioni di franchi
  • Tuttavia, a seconda dell’ubicazione, gli immobili per vacanze possono raggiungere valori molto più elevati
 

Definizione di appartamento modello (abitazione primaria):
Appartamento (al piano intermedio), 5 anni, buona posizione, superficie abitativa 110 m2, superficie balcone/terrazza 15 m2, 5 locali, 2 bagni, 1 posto auto in garage sotterraneo.

Prezzo della transazione appartamento modello in CHF (1° trimestre 2025).

  • La proprietà per piani ha guadagnato popolarità negli ultimi anni: tra il 2010 e il 2023 la quota di proprietari di appartamenti nel Cantone dei Grigioni è passata dal 10% al 16%
  • Tuttavia, la crescente domanda ha portato a notevoli aumenti dei prezzi su tutto il territorio
  • Un tipico appartamento di proprietà con 110 m2 di superficie abitativa costa in media circa 900 000 franchi a livello cantonale
 

 

  • Anche per quanto riguarda i prezzi di transazione osservati per gli appartamenti di proprietà, all’interno del cantone si osserva un’ampia gamma di oscillazioni
  • È vero che, al di là dei centri e delle ambite destinazioni turistiche, ci sono ancora Comuni con prezzi relativamente moderati
  • Ciononostante, la situazione del mercato immobiliare si presenta tesa a causa della scarsa offerta di immobili
 

I canoni di locazione aumentati notevolmente.

  • I canoni di locazione dell’offerta, rilevanti per le economie domestiche in cerca di abitazione, sono i prezzi pubblicati negli annunci
  • Dal 2020 i canoni di locazione dell’offerta sono fortemente aumentati nel Cantone dei Grigioni e in tutta la Svizzera
  • Nell’arco di un anno si osserva nel Cantone un aumento del 3,0% (Svizzera: 5,4%)
  • A seguito degli aumenti dei tassi d’interesse e del rincaro negli anni precedenti, nel 2024 sono aumentati anche i canoni di locazione delle case già in affitto
 

 

Livello dei prezzi canoni di locazione dell’offerta per regione (1° trimestre 2025).

  • Nel Cantone dei Grigioni, un tipico appartamento con 90m2 di superfice abitabile in affitto viene pubblicato nelle inserzioni a 1780 franchi al mese, spese accessorie escluse
  • Il livello dei canoni di locazione è quindi leggermente superiore alla media nazionale di 1730 franchi
  • All’interno del Cantone si osserva un ampio ventaglio: mentre l’appartamento modello con 90 m2 di superficie abitativa nella regione della Moesa è offerto a 1330 franchi al mese, il prezzo di locazione nella regione Maloja è superiore di circa l’80%, a oltre 2400 franchi
 

Domanda di abitazioni in crescita.

  • Il numero di abitanti nel Cantone dei Grigioni è cresciuto del 10,7% dal 1998 ed è attualmente di circa 206 000
  • In tutta la Svizzera l’incremento, pari al 27,1%, è di gran lunga superiore dal 1998
  • Il motore della crescita demografica è l’immigrazione dall’estero, mentre il tasso di natalità è in forte calo a livello nazionale e da alcuni anni è negativo nel Cantone
  • Nel 2024 l’aumento della popolazione cantonale è leggermente rallentato rispetto all’anno precedente (+0,6%)
 

 

Il Cantone dei Grigioni registra un flusso migratorio verso altri Cantoni.

  • Negli ultimi anni il Cantone ha sempre registrato una forte immigrazione netta dall’estero
  • Il 2023 è stato un anno record a causa dei passaggi da richiedenti asilo a popolazione residente permanente
  • Mentre la bilancia migratoria con l’estero è positiva, i Grigioni registrano sempre un’emigrazione interna netta (v. saldo cantonale)
  • A conti fatti, la maggior parte dei migranti si trasferisce nei Cantoni di San Gallo, Zurigo, Lucerna e Berna
 

Bilancia abitativa Cantone dei Grigioni: espansione rallentata dell’offerta.

  • Dopo il livello minimo del 2021, la produzione abitativa netta nel Cantone è nuovamente aumentata, attestandosi a circa 1500 unità abitative
  • L’aumento è dovuto a un leggero aumento dell’attività nelle nuove costruzioni
  • A causa dell’aumento dei tassi d’interesse nel 2024, dell’aumento dei prezzi delle costruzioni e dei requisiti più severi per la concessione di crediti, nei prossimi anni l’attività edilizia potrebbe mantenersi stabile a un livello basso o diminuire
 

 

Grandi differenze regionali nella produzione abitativa.

  • Ogni anno l’offerta di alloggi nel Cantone dei Grigioni cresce dell’1,1%, in linea con la media nazionale
  • Si costruisce molto di più in Prettigovia/Davos (1,6%), Viamala (1,6%) e Surselva (1,5%)
  • Per contro, il parco immobiliare nella regione Maloja cresce ogni anno solo dello 0,5%
  • In generale, l’offerta di alloggi non riesce a tenere il passo con la domanda
 

Forte calo delle abitazioni vacanti nel Cantone dei Grigioni.

  • L’aumento della domanda di alloggi e la lenta espansione dell’offerta hanno portato a una situazione tesa sul mercato immobiliare
  • Nel 2024 risultavano vacanti circa 1000 unità abitative, pari allo 0,6% del parco immobiliare, il numero più basso dal 1998
  • Anche in tutta la Svizzera il tasso di abitazioni vacanti è diminuito, ma con l’1,1% la quota è nettamente superiore al valore cantonale
 

 

Indice di abitazioni vacanti Comuni (2024), in %.

  • Sebbene nella maggior parte dei Comuni lo spazio abitativo sia scarso, nel Cantone si osservano comunque differenze regionali
  • La disponibilità è particolarmente ridotta a Klosters e Davos, dove non si registrano praticamente alloggi vacanti (circa lo 0,1%)
  • Anche nei centri di Coira e Landquart l’offerta è molto bassa, pari allo 0,2%.
  • Ma ci sono anche regioni con una situazione di mercato relativamente favorevole, come le valli meridionali di Poschiavo e Mesolcina
 

 

Unità abitative vacanti per tipo, Cantone dei Grigioni.

  • Circa 600 delle 1000 unità abitative vacanti nel 2024 sono appartamenti in affitto
  • Per quanto riguarda i restanti immobili non utilizzati, alla data di riferimento si contano circa 200 case tra unifamiliari e appartamenti di proprietà
  • Mentre le case unifamiliari vacanti sono state sempre rare, fino a pochi anni fa si registrava un’eccedenza di 1600-1800 appartamenti in affitto e circa 1000 appartamenti di proprietà: da allora l’eccedenza è stata assorbita
 

 

Appartamenti in affitto vacanti per dimensioni, Cantone dei Grigioni.

  • Nel mercato degli appartamenti in affitto, la disponibilità di appartamenti da tre e quattro locali è relativamente maggiore, nonostante il calo del numero di appartamenti vacanti
  • Per quanto riguarda gli appartamenti familiari con cinque, sei o più locali, invece, negli ultimi anni la carenza è sempre stata accentuata e si è ulteriormente aggravata
  • Per garantire l’approvvigionamento di alloggi anche alle economie domestiche più grandi, le attività di ristrutturazione e nuova costruzione dovrebbero aumentare notevolmente
 
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