Il valore locativo ha resistito a molti attacchi, ma ora è finalmente caduto. L’origine del valore locativo risale al 1915. Introdotto durante la Prima guerra mondiale come «tassa di guerra» una tantum, sostanzialmente per raccogliere fondi, ci si ricorse nuovamente nel 1934 a fronte della grave crisi economica. Questa misura era prevista ancora una volta a tempo determinato fino al 1938 e senza una corrispondente base nella Costituzione federale; invece nel 1958 il valore locativo passò definitivamente nel diritto fiscale ordinario. Un’imposta controversa che finora ha resistito a tutti i tentativi di abolirla, fino allo scorso fine settimana. Con l’approvazione dell’imposta immobiliare sulle abitazioni secondarie, il valore locativo sarà presto un capitolo chiuso.
Cosa implica ora l’abolizione del valore locativo?
Con la votazione popolare del 28 settembre 2025 è stata decisa l’abolizione integrale del valore locativo. In questo modo viene meno la tassazione di un reddito fittizio sugli immobili del patrimonio privato a uso proprio, sia sulle abitazioni primarie che su quelle secondarie. Per molti proprietari ciò implica un notevole sgravio, soprattutto per i beneficiari di rendita che hanno già rimborsato l’ipoteca e per le giovani famiglie che desiderano acquistare un’abitazione di proprietà.
I Cantoni potranno imporre un’imposta immobiliare, ma non prima del 1° gennaio 2028
La Costituzione federale viene modificata in modo che, ai sensi dell’art. 127 cpv. 2bis Cost., i Cantoni ricevano la legittimazione a riscuotere un’imposta immobiliare sulle abitazioni secondarie prevalentemente a uso proprio. C’è ancora molto da fare prima che i Cantoni possano incassare questa imposta. Nel Cantone dei Grigioni, ad esempio, è necessario adeguare la legge fiscale cantonale e un altro centinaio di leggi fiscali comunali, ha annunciato Martin Bühler, capo del Dipartimento delle finanze e dei Comuni, durante il programma SRF «Arena». Queste modifiche richiedono innanzitutto tempo e poi ci vuole il consenso della popolazione grigionese. Allo stesso modo, l’Amministrazione delle contribuzioni dei Grigioni deve creare una nuova prassi di tassazione e definire la procedura per il calcolo di questa nuova imposta. Alla luce di tali oneri amministrativi, il cambio di sistema potrà avvenire in realtà solo dal 1° gennaio 2028.
Nuove regole per le deduzioni
Le attuali possibilità di deduzione fiscale vengono fortemente limitate o abolite. La deduzione degli interessi debitori sarà ora soggetta al cosiddetto metodo proporzionale restrittivo. In altre parole,
chi non possiede immobili locati o affittati non può più detrarre gli interessi debitori. Ciò riguarda, ad esempio, anche le persone senza proprietà immobiliari che con un credito lombard acquistano titoli, accendono un piccolo credito o ricevono un prestito all’azionista. Fa eccezione chi acquista casa per la prima volta, che può continuare a dedurre gli interessi debitori per i primi dieci anni.
Ci sono limitazioni anche sulla manutenzione degli immobili:
i costi di manutenzione sugli immobili a uso proprio non sono più deducibili. Gli investimenti destinati al risparmio energetico e alla protezione dell’ambiente non sono più deducibili a livello federale. I Cantoni e i Comuni possono tuttavia autorizzare tali deduzioni al massimo fino al 2050. I lavori di conservazione dei monumenti storici restano invece deducibili a tutti i livelli.
Ammortamento, sì o no?
A prima vista, l’ammortamento dell’ipoteca appare invitante poiché si riducono le spese per interessi, che ora non saranno più deducibili. Nell’attuale situazione, caratterizzata da bassi tassi ipotecari, esistono però anche altre opportunità: chi non ricorre all’ammortamento, mantiene riserve di capitale che possono essere investite in modo redditizio. Solitamente, i redditi da investimenti previsti e gli utili di capitale esenti da imposte superano di netto gli interessi risparmiati.
Con l’ammortamento, il capitale viene vincolato nell’abitazione di proprietà e non è più disponibile per investimenti con rendimenti maggiori. Allo stesso tempo diminuisce l’utile di capitale esente da imposte, il che riduce ulteriormente il reddito liberamente disponibile.
In conclusione, nell’attuale situazione dei tassi d’interesse è ancora finanziariamente più vantaggioso non ammortizzare l’ipoteca e impiegare il capitale disponibile per generare reddito.
Cosa significa tale abolizione per il Cantone dei Grigioni?
Le implicazioni finanziarie sono notevoli. A livello federale si prevedono minori entrate per circa due miliardi di franchi l’anno. Nel Cantone dei Grigioni la perdita annua ammonta a circa 90 milioni di franchi, di cui 50 per il Cantone e 40 per i Comuni. Queste lacune devono essere colmate con nuove entrate o misure di risparmio, il che in ultima analisi si ripercuote sull’intera popolazione.
Cosa significa questo per il mercato immobiliare e le banche?
Sul mercato immobiliare si prevede che l’acquisto di proprietà di abitazioni diventi più interessante per le giovani famiglie, mentre i prezzi degli immobili in buono stato di manutenzione potrebbero aumentare. Poiché le misure di manutenzione e di risparmio energetico non beneficiano più di incentivi fiscali, si prevede un calo delle ristrutturazioni globali, soprattutto per gli immobili più vecchi. Per le banche invece cambia poco in un contesto di tassi bassi: le ipoteche restano necessarie soprattutto per i giovani acquirenti e non si prevede un forte calo dell’indebitamento.
Domande e risposte
Il Consiglio federale determina la data di entrata in vigore della proposta. Presumibilmente, tuttavia, la modifica di legge
non sarà effettiva prima del 1° gennaio 2028, poiché Cantoni e Comuni hanno bisogno di tempo per attuare e introdurre le nuove disposizioni nelle rispettive leggi.
Gli interessi debitori e i costi di manutenzione sugli immobili sono quindi ancora deducibili almeno fino al periodo d’imposta 2027 compreso.
Sono interessate le abitazioni di proprietà a uso proprio e gli immobili secondari prevalentemente a uso proprio. Tali immobili devono rientrare esclusivamente nel patrimonio privato. Gli immobili della sostanza commerciale non sono interessati.
Con il «sì» all’imposta immobiliare, l’elettorato ha deciso di abolire il valore locativo. Quando entreranno in vigore le nuove disposizioni, il valore locativo non sarà più oggetto di imposta. In contropartita viene meno la deduzione degli interessi debitori e altre deduzioni sugli immobili a uso proprio.
Solo chi possiede immobili locati può dedurre gli interessi debitori. In altre parole:
nessun immobile locato = nessuna deduzione degli interessi debitori.
Eccezione: chi acquista un’abitazione di proprietà per la prima volta può dedurre gli interessi debitori nei primi 10 anni (100% il 1° anno, 90% il 2° anno, 80% il 3° anno ecc.). Nel 1° anno la deduzione è limitata a CHF 10 000 per i coniugi e a CHF 5000 per le persone sole.
Non vi è alcuna distinzione rispetto alla provenienza degli interessi debitori. Chi non percepisce proventi da locazione non può portare in deduzione interessi debitori. Tale metodo proporzionale restrittivo non riguarda quindi solo i proprietari di abitazioni.
I costi di manutenzione sugli immobili a uso proprio non saranno più deducibili.
Tali spese non sono più deducibili a livello di Confederazione. I Cantoni possono decidere autonomamente se concedere la deduzione o meno (al massimo fino al 2050). Il Cantone dei Grigioni è stato uno degli ultimi Cantoni a introdurre la deduzione. Si presume che per il momento verrà mantenuta. Diventa quindi sempre più importante distinguere tra i costi destinati a misure di risparmio energetico e le spese per la manutenzione (ordinaria) dell’immobile. Lo stesso vale per il riporto delle deduzioni per le misure di risparmio energetico.
Per rispondere a questa domanda, la cosa più ovvia è basarsi sul domicilio fiscale. Chi possiede quindi un immobile che non costituisce anche il proprio domicilio principale deve pagare un’imposta per tale immobile. E questo, anche se l’abitazione a uso proprio permanente si trova nello stesso Cantone o addirittura nello stesso Comune dell’immobile secondario a uso proprio. Tuttavia, la procedura deve ancora essere definita dai Cantoni.
Attualmente non è possibile dare una risposta a questa domanda, in quanto i Cantoni devono creare una base di calcolo. Si tratta però di
un’imposta di compensazione, il che significa che in linea di massima non potrà superare le entrate fiscali attuali derivanti dalle abitazioni secondarie.
Saranno avvantaggiati i proprietari di abitazioni che hanno saldato gran parte dei loro debiti ipotecari e non hanno urgente necessità di ristrutturazione (in particolare i beneficiari di rendita). Saranno svantaggiati invece i proprietari di abitazioni con un elevato indebitamento verso terzi e con un’importante necessità di ristrutturazione.
Avete altre domande in merito? Le nostre e i nostri consulenti saranno lieti di rispondervi.
Importante:
alcuni punti riguardano ipotesi di possibili proposte di attuazione. I Cantoni devono prima decidere e rendere nota la procedura definitiva.
