Tema principale abitazioni secondarie.

Nel Cantone dei Grigioni ci sono circa 86 700 abitazioni secondarie. Ciò corrisponde quasi alla metà (47%) dell’intero parco immobiliare. In 36 comuni su 100 la quota di abitazioni secondarie supera addirittura il 60%. Il segmento delle abitazioni secondarie caratterizza quindi il mercato immobiliare più che in qualsiasi altro cantone della Svizzera.

La domanda costantemente elevata fa sì che sul mercato vengano commercializzate sempre più abitazioni secondo il vecchio diritto, ossia oggetti approvati prima dell’entrata in vigore della Legge sulle abitazioni secondarie. Questo andamento inasprisce la pressione sul mercato degli affitti e delle abitazioni primarie: per la popolazione locale e il personale del turismo è sempre più difficile trovare alloggi a prezzi accessibili.

Dopo il forte aumento durante la pandemia di coronavirus, i prezzi delle abitazioni secondarie nei Grigioni si sono stabilizzati a livelli elevati. Dal 2020 i prezzi sono aumentati complessivamente del 45%. Nel 2025 il prezzo medio al metro quadrato (mediano) è di circa CHF 13 200, un valore leggermente inferiore al valore record di CHF 14 000 al metro quadrato dell’anno precedente.

Le differenze di prezzo all’interno del cantone rimangono notevoli: il decimo più costoso degli immobili di vacanza viene negoziato a oltre CHF 20 800 al metro quadrato, mentre il dieci percento meno costoso è inferiore a CHF 5 600 al metro quadrato. Questo ampio ventaglio evidenzia la varietà del mercato grigionese delle abitazioni secondarie e la disponibilità economica costantemente elevata in posizioni privilegiate.

Anche nel mercato delle abitazioni primarie, dal 2020 i Grigioni registrano prezzi in aumento, sebbene in misura nettamente inferiore rispetto al segmento degli appartamenti di vacanza. Mentre i prezzi medi al metro quadrato degli immobili di vacanza sono aumentati del 47% circa dal 2018, l’aumento delle abitazioni primarie è del 30% circa.

Questa evoluzione dimostra che il mercato delle abitazioni principali, pur risentendo dell’aumento generale dei prezzi, si è sviluppato in modo più stabile e meno speculativo. Poiché i prezzi riguardano transazioni senza rettifica basata sulle caratteristiche, non sono direttamente confrontabili con l’indice cantonale delle abitazioni primarie, ma forniscono un quadro chiaro dell’andamento reale del mercato.

I mercati regionali delle abitazioni secondarie nei Grigioni si differenziano nettamente per livello dei prezzi e sviluppo. Gli immobili di vacanza più cari sono quelli nell’Alta Engadina (regione Maloja), dove il prezzo mediano è di circa CHF 17 800 per metro quadrato di superficie abitativa netta, pari a un aumento del 39% dal 2020.

Anche nelle regioni Prettigovia/Davos e Imboden i prezzi sono elevati: i valori mediani si attestano intorno a CHF 15 000 al metro quadrato. Queste differenze rispecchiano l’attrattiva delle singole regioni: mentre le posizioni top continuano a beneficiare di una forte domanda, in altre aree si osserva una base di prezzi più stabile, ma nel complesso elevata.

Nel settembre 2025 la popolazione del Cantone dei Grigioni si è espressa chiaramente a favore dell’abolizione del valore locativo. Secondo stime ufficiali, questa decisione comporta perdite fiscali annue di circa CHF 90 milioni.

È degno di nota che i 15 comuni con le percentuali più elevate di abitazioni secondarie – oltre il 70% – hanno approvato il progetto ad ampia maggioranza. Resta da vedere se e in quale misura le perdite di gettito previste potranno essere compensate in futuro con nuove imposte sulle abitazioni secondarie. Per il cantone e per i comuni, l’attuazione di questa riforma fiscale rappresenterà una svolta importante nei prossimi anni.