Se desiderate costruire la vostra casa o acquistare un’abitazione di proprietà, il finanziamento si colloca normalmente tra le questioni di lungo termine. Approfondire con cura a diversi livelli diventa essenziale. Insieme analizziamo la vostra situazione di partenza, ponendo le domande giuste e trovando le risposte adeguate. Vi illustriamo le opportunità e le possibilità e vi aiutiamo a realizzare i progetti in maniera strutturata.

​Ogni banca, e la BCG non fa eccezione, deve tutelarsi dalle perdite su crediti. Il valore della vostra abitazione di proprietà copre l’ipoteca e con essa anche eventuali perdite di valore. In tal caso le banche finanziano al massimo l’80% del valore a nuovo di un bene immobile. Da qui la regola empirica secondo cui almeno il 20% del prezzo di acquisto deve essere coperto con mezzi propri. Oltre agli averi di risparmio, per finanziare la vostra abitazione di proprietà potete avvalervi anche degli averi delle casse previdenza o pensioni.
Calcolate l’entità del vostro addebito mensile in modo semplice e rapido con l’ipoteca online BCG. Se avete dubbi potete interpellarci senza alcun impegno da parte vostra.

L’acquisto e il possesso di un’abitazione di proprietà generano determinati costi.

• Interessi per ipoteche: per l’ipoteca concessa maturano interessi periodici. Informatevi sugli attuali tassi ipotecari della BCG.
• Ammortamenti (rate del credito): in generale le ipoteche sono da ammortizzarsi fino a un valore di anticipo del 66.6% con l’1% annuo. In tal modo il vostro debito si riduce costantemente, anno dopo anno.
• Costi di manutenzione: per la manutenzione ordinaria ipotizzate un costo annuo tra lo 0,7% e l’1% del prezzo di acquisto, secondo l’anno di costruzione.
• Altri costi (una tantum): l’allestimento della cartella ipotecaria e il suo eventuale innalzamento nonché l’acquisto di un bene immobile generano ulteriori costi sotto forma di commissioni una tantum.

Per poterli sostenere è preferibile contare su un reddito regolare. Regola empirica: onere da interessi, ammortamento e costi di manutenzione non dovrebbero superare complessivamente il 38% del vostro reddito netto. Nel caso di un reddito superiore a CHF 150 000.– tale onere può raggiungere il 40% del vostro reddito netto.

​Di norma le ipoteche con un valore di anticipo fino al 66.6% si ammortizzano all’1% annuo. Il debito si riduce quindi costantemente. Una possibile soluzione è l’ammortamento diretto: si ripaga periodicamente una parte del rispettivo debito ipotecario.

Sul piano fiscale questa soluzione è svantaggiosa, perché si riducono le deduzioni attraverso gli interessi passivi. Un’alternativa interessante è quella dell’ ammortamento indiretto con il conto risparmio 3. Con questa soluzione voi ci trasferite l’importo dell’ammortamento non sul conto ipotecario, ma sul vostro conto risparmio 3. Costituite in pegno a nostro favore il vostro avere e quindi ammortizzate in modo indiretto.

Vantaggi dell’ammortamento indiretto

• Detrazione dei contributi annuali risparmio 3 – fino all’ importo massimo previsto dalla legge – dal reddito imponibile nella dichiarazione di imposta.
• Il vostro debito ipotecario si protrae più a lungo e quindi potete dedurre per un periodo maggiore di tempo gli interessi passivi dal reddito imponibile.
• Anche sul fronte dell’imposta sulla sostanza traete vantaggio dalla maggiore durata dell’indebitamento.
• Gli averi del conto risparmio 3 godono di un tasso di interesse preferenziale; i vostri redditi da interessi sono esenti da imposte.

​Il finanziamento della vostra abitazione di proprietà può essere effettuato anche se vi manca il capitale proprio necessario. A determinate condizioni potete utilizzare gli averi della cassa pensioni (2º pilastro) o della previdenza facoltativa (3º pilastro) per acquistare l’abitazione di proprietà. Inoltre potete ricorrere al vostro avere di libero passaggio per partecipare a una cooperativa di costruzione di abitazioni, per ammortizzare l’ipoteca o per realizzare una ristrutturazione finalizzata all’accrescimento del valore. Se prelevate o costituite in pegno i vostri fondi previdenziali, in caso di titolari di conto coniugati si richiede l’approvazione scritta dell’altro coniuge.

2o pilastro: prelievo anticipato dei fondi di casse pensioni
Attraverso il prelievo anticipato potete disporre di ulteriori mezzi propri supplementari per la vostra abitazione di proprietà.

• Gli assicurati hanno la facoltà di prelevare fino al 50º anno di età un importo pari all’entità della prestazione di libero passaggio. Gli assicurati che hanno superato il 50º anno di età possono avvalersi al massimo dell’importo della prestazione di libero passaggio al quale avrebbero avuto diritto nel 50º anno di età oppure di metà della prestazione di libero passaggio al momento del prelievo.
• Il prelievo anticipato può essere effettuato soltanto entro i tre anni che precedono il raggiungimento della prima età di pensionamento possibile.
• L’importo minimo di un prelievo anticipato è di CHF 20 000.–. Ci si può avvalere del prelievo anticipato al massimo ogni cinque anni.
• I prelievi anticipati si possono utilizzare soltanto per l’abitazione di proprietà a uso proprio permanente.
• Il prelievo anticipato della prestazione di libero passaggio può comportare la riduzione della copertura assicurativa (rendita di vecchiaia, caso di decesso, invalidità). Informatevi sulla vostra situazione personale presso i nostri consulenti alla clientela.
• All’atto della vendita o locazione della proprietà di abitazioni occorre restituire il prelievo anticipato dalla cassa pensioni. Considerate un sovrapprezzo per la riacquisizione dell’intera copertura assicurativa.
• I fondi di casse pensioni prelevati anticipatamente devono essere subito tassati. Al rimborso del prelievo anticipato vi saranno rimborsate le imposte al netto degli interessi. Conservate tutti i giustificativi.
• Stipulate un’assicurazione di rischio per tutelarvi dalle riduzioni di prestazioni in caso di decesso o invalidità.

3o pilastro: prelievo anticipato degli averi del 3º pilastro
Potete utilizzare il vostro patrimonio di previdenza del 3º pilastro per acquistare la proprietà di abitazioni a uso proprio. Potete prelevare questi fondi e servirvene come capitale proprio. Tuttavia l’erogazione sarà tassata.

3o pilastro: ammortamento indiretto, costituzione in pegno degli averi del 3º pilastro
In caso di costituzione in pegno gli averi non saranno prelevati anticipatamente ma costituiti in pegno a favore della banca. La costituzione in pegno comporta i seguenti vantaggi:

• contrariamente al prelievo anticipato non è dovuta alcuna imposta sul capitale.
• pagate maggiori interessi passivi per via del maggiore fabbisogno di capitale di terzi, beneficiando così di maggiori deduzioni dal reddito imponibile.
• nessuna riduzione delle prestazioni assicurative della cassa pensioni, tranne qualora si rendesse necessaria la realizzazione del pegno.
• è obbligatoria la copertura con almeno una polizza rischio decesso.
  

Suggerimento
Per l’acquisto di una proprietà di abitazioni consigliamo la variante della costituzione in pegno degli averi del 3º pilastro. Da un lato è interessante sul piano fiscale, dall’altro ne scaturiscono meno conseguenze svantaggiose per le prestazioni assicurative della cassa pensioni.

La costituzione in pegno e il prelievo anticipato possono anche essere cumulate e questo consente di limitare la riduzione della protezione previdenziale e abbassare l’onere finanziario sull’abitazione di proprietà.