Steuern rund um Immobilien – was ändert sich?

Mit dem Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts steht für Eigentümerschaften von Immobilien in Graubünden ein bedeutender Systemwechsel an. Die Reform wird per 1. Januar 2029 und somit ab der Steuerperiode 2029 in Kraft treten. Betroffen sind ausschliesslich Liegenschaften im Privatvermögen.

Steuerbare Einkünfte: Eigenmietwert fällt weg

Heute müssen Wohneigentümerschaften ein fiktives Mieteinkommen, den Eigenmietwert, als Einkommen versteuern. Dieser Eigenmietwert beeinflusst insbesondere die Steuerprogression. Im Gegenzug können heute Schuldzinsen sowie Sanierungs- und Unterhaltskosten steuerlich abgezogen werden. Ab 2029 entfällt die Eigenmietwertbesteuerung integral, also sowohl für Erst- als auch für Zweitwohnungen.

Bei vermieteten Liegenschaften bleiben die effektiven Mietzinseinnahmen weiterhin steuerbar. Gleichzeitig bleiben Unterhaltskosten bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften abzugsfähig. Bei gemischter Nutzung, etwa einer selbstgenutzten Liegenschaft mit Einliegerwohnung, ist der Abzug nur für den fremdvermieteten Anteil möglich.

Unterhaltskosten: Abzug stark eingeschränkt

Unterhaltskosten für selbstgenutzte Liegenschaften sind noch bis und mit Steuerperiode 2028 abzugsfähig. Ab der Steuerperiode 2029 ist für selbstgenutzte Liegenschaften grundsätzlich kein Abzug mehr möglich (Ausnahme Denkmalschutz). Bei einer gemischt genutzten Liegenschaft werden Massnahmen, die beide Bereiche betreffen, beispielsweise eine Fassadensanierung, wohl im Verhältnis der Wohn- oder Nutzfläche aufgeteilt. Raumeinheitenbezogene Massnahmen werden objektmässig zugeordnet: Eine neue Küche im selbstgenutzten Anteil ist nicht abzugsfähig, ein neues Badezimmer in der vermieteten Einliegerwohnung dagegen schon. Bei einer zeitweise vermieteten Ferienwohnung ist ein anteiliger Abzug möglich. Wird eine selbstgenutzte Zweitliegenschaft während drei Monaten vermietet und betragen die Unterhaltskosten im Jahr CHF 12'000.-, ergibt sich beispielhaft ein Abzug von CHF 3'000.-.

Schuldzinsen: Nur noch beschränkt abzugsfähig

Der Schuldzinsenabzug wird ab 2029 quotal-restriktiv ausgestaltet. Grundsätzlich gilt: Ohne Vermietung ist kein Schuldzinsenabzug mehr möglich. Die Einschränkung betrifft sämtliche Schuldzinsen, also auch solche aus Aktionärsdarlehen oder Kleinkrediten. Eine Umschuldung ändert daran nichts.

Für vermietete Liegenschaften berechnet sich der abzugsfähige Anteil nach dem Verhältnis der unbeweglichen Vermögenswerte in der Schweiz beziehungsweise im Kanton ohne eigengebrauchte Objekte zum weltweiten Vermögen.

Ein Beispiel zeigt die Wirkung: Bei einem Eigenheim von CHF 1'200'000.-, einer selbstgenutzten Ferienwohnung von CHF 600'000.-, einer vermieteten Liegenschaft von CHF 800'000.- und übrigem Vermögen von CHF 600'000.- beträgt das Gesamtvermögen CHF 3'200'000.-. Der abzugsfähige Anteil (Wert der vermieteten Liegenschaft) beträgt 25%, womit bei Schuldzinsen von CHF 20'000.- noch CHF 5'000.- abzugsfähig sind.

Eine Ausnahme gilt für Ersterwerbende. Wer erstmals eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft in der Schweiz erwirbt, kann während 10 Jahren einen begrenzten Schuldzinsenabzug geltend machen. Der Maximalabzug beträgt CHF 10'000.- für Verheiratete und CHF 5'000.- für übrige Steuerpflichtige. Der Abzug reduziert sich jährlich um 10%. Für Zweitliegenschaften gibt es keinen Ersterwerberabzug.

Zweitliegenschaften: neue Objektsteuer

Graubünden plant eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften. Zweck ist die Kompensation der entfallenden Einkommenssteuer auf dem Eigenmietwert von selbstgenutzten Zweitliegenschaften. Der Vorschlag der Regierung sieht für den Kanton einen Steuersatz von 1.5‰ des Steuerwerts vor.

Die Reform verändert die Steuerplanung rund um Immobilien grundlegend. Eigentümerschaften sollten Unterhaltsarbeiten, Vermietungsmodelle, Finanzierungsstruktur und Wohnsitzfragen frühzeitig prüfen lassen. Die Graubündner Kantonalbank unterstützt die Kundschaft dabei, die Auswirkungen individuell zu analysieren und rechtzeitig passende Massnahmen zu planen.