Was bei einer Hypothek im Alter zählt
Die zentrale Botschaft lautet: Nicht das Alter ist entscheidend, sondern ob die Hypothek bzw. Verschuldung basierend auf die wirtschaftlichen Gegebenheiten sowie regulatorischen Vorgaben tragfähig ist. Auch nach der Erwerbsaufgabe ist eine Fremdfinanzierung des Eigenheims möglich, sofern genügend Einnahmen und/oder freies Vermögen vorhanden sind. Wichtig ist eine ganzheitliche Betrachtung der finanziellen Situation – unter Einbezug von Familienkonstellation, vorhandener Liquidität, der gegenwärtigen Vermögensstruktur sowie einer allfälligen Vermögens-Nachfolgeplanung.
In der Pensionsphase ist der Vermögensverzehr häufig die Realität: Nach Vermögensaufbau und Vermögenssicherung folgt eine Phase, in der Vermögen zur Finanzierung des Lebensstandards genutzt wird. Deshalb sind Budgetplanung, regelmässige Überprüfung der Ausgaben, passende Vermögensstrukturierung und ausreichende Liquidität zentrale Erfolgsfaktoren.
Lebenserwartung, Kosten und Zustand der Immobilie
Gleichzeitig gibt es Stolpersteine: Die eigene Lebenserwartung wird oft unterschätzt, und Lebenshaltungskosten verändern sich im Alter. Gesundheits- und allgemeine Lebenshaltungskosten können steigen, während Ausgaben für Freizeit oder Reisen sinken können. Die Lebenserwartung in der Schweiz im Alter von 65 Jahren ist deutlich gestiegen: 2020 lag sie bei Männern bei 19.3 Jahren und bei Frauen bei 22.2 Jahren.
Hinzu kommt die Frage bezüglich Freude und Bürde an der Immobilie. So kommt nebst dem Aufwand, welcher eine Immobilie mit sich bringen kann – wie Gartenarbeit, Reinigung und allgemeine Instandhaltung und Ausgaben – auch die Frage hinzu, wie «fit» ist die Immobilie. D.h. stehen noch nötige oder dringliche Investitionen – beispielweise ein aufgelaufener Renovationsbedarf oder energieeffiziente Sanierungen – an und aus welchen Mitteln soll dies finanziert werden.
Belehnung und Tragbarkeit
Für die Finanzierung spielen zwei zentrale Messgrössen eine wichtige Rolle: Belehnung und Tragbarkeit. Die Belehnung zeigt das Verhältnis von Hypothek zum durch die Bank geschätzten Immobilienwert. Nach der Erwerbsaufgabe sollte sie unter 65 Prozent liegen.
Die Tragbarkeit zeigt, wie hoch die kalkulatorischen Wohnkosten im Verhältnis zu den Nettoeinnahmen sind; sie darf nicht über 38 Prozent zu liegen kommen. Als Einnahmen zählen Renten aus AHV, Pensionskasse oder weitere Renten; Mieteinnahmen sowie ein möglicher Vermögensverzehr aus freiem Vermögen.
Die kalkulatorischen Wohnkosten setzen sich zusammen aus Hypothekarhöhe mal 4.5 Prozent kalkulatorischem Zins plus 0.8 Prozent Nebenkosten auf dem Immobilienwert.
Zwei Beispiele aus der Praxis
Ein Beispiel mit unterschiedlich hohen Einnahmen und freien Vermögensreserven veranschaulicht die Divergenzen in der Ausgangslage: Hans und Margrit Caduff sind beide 70 Jahre alt, wohnen in Graubünden und haben zwei erwachsene Kinder. Bei einem geschätzten Immobilienwert von CHF 1'400'000 und einer Hypothek von CHF 300'000 liegt die Belehnung bei 21.5 Prozent und damit deutlich unter 65 Prozent.
Im ersten Beispiel verfügt das Ehepaar über jährliche Einnahmen von CHF 65'000 sowie ein freies Vermögen von CHF 600'000. Die kalkulatorischen Wohnkosten betragen CHF 24'700, die Tragbarkeit liegt damit bei 38 Prozent. Damit gilt die Hypothek gilt als problemlos tragbar.
Im zweiten Beispiel betragen die jährlichen Einnahmen nur CHF 45'000. Das freie Vermögen liegt bei CHF 200'000. Wird dieses freie Vermögen über einen Faktor 15 bis Alter 85 in Einnahmen umgerechnet, ergeben sich zusätzlich CHF 13'300, Total also CHF 58'300. Die Tragbarkeit liegt in diesem Beispiel bei 42 Prozent – und ist damit nicht gegeben. Die Hypothek gilt trotz tiefer Belehnung als nicht tragbar, weil Einnahmen und freie Vermögensreserven zu niedrig sind.
Amortisation oder Diversifikation?
Beim Thema Amortisation versus Diversifikation gilt: Liegt die Belehnung unter 65 Prozent und ist die Tragbarkeit erfüllt, wird aus Finanzierungssicht keine Amortisation verlangt. Dennoch sollte die Hypothek im Verhältnis zum Gesamtvermögen, zu Einnahmen und Ausgaben sowie zum persönlichen Sicherheitsgefühl stehen. Auch die Freude und Belastung durch das Eigenheim sowie die spätere Vermögensnachfolge sollten einbezogen werden.
Eine individuelle Liquiditäts- und Vermögensplanung im Rahmen einer ganzheitlichen Beratung sind entscheidend. Überprüfen Sie ihr Budget regelmässig und passen Sie es bei Bedarf an. Strukturieren Sie ihr Vermögen, so dass Liquidität und benötigte Einnahmen jederzeit gewährleistet sind und das restliche Vermögen eine angemessene Rendite erzielt.
