Welche Auswirkungen hat die Abschaffung des Eigenmietwerts?

Wer eine Wohnung oder ein Haus besitzt, muss sich heute ein fiktives Mieteinkommen, den sogenannten Eigenmietwert, anrechnen lassen. Dafür darf er oder sie in der Steuererklärung Schuldzinsen sowie Sanierungs- und Unterhaltskosten abziehen. Wenn diese höher sind als der Eigenmietwert, erzielen die Wohneigentümer eine Steuerersparnis. Liegen sie tiefer, zahlen die Betroffenen mehr Steuern, als wenn sie kein Eigenheim hätten. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts kommt es zu einem Systemwechsel. Dieser ist frühestens per 1. Januar 2028 zu erwarten (realistischer 2029) und betrifft ausschliesslich Liegenschaften im Privatvermögen.

Was passiert nach dem Systemwechsel?

Es erfolgt eine integrale Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, die Erst- wie auch Zweitwohnungen betrifft. Das bedeutet, dass Unterhaltskosten nicht mehr von den Steuern abgezogen werden können, da im Gegenzug der Eigenmietwert steuerlich nicht aufgerechnet wird.

Wichtig, zu wissen: Bei den erwähnten, nicht abzugsfähigen Unterhaltskosten gibt es folgende Präzisierungen:

• Investitionen, die dem Energiesparen/Umweltschutz dienen, sind bei der Bundessteuer nicht abzugsfähig.

• Kantone und Gemeinden können diesen Abzug bis längstens 2050 zulassen.

• Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten sind weiterhin in Bund, Kantonen und Gemeinden steuerlich abzugsfähig.

• Der Unterhaltskostenabzug bei Zweitliegenschaften bzw. teilweiser Vermietung geschieht voraussichtlich nach dem folgenden Lösungsansatz (Annahme):

  • Beispiel: Bei einer teilweise vermieteten Zweitliegenschaft können die Unterhaltskosten von den Mieteinnahmen teilweise abgezogen werden:
    ✓ Vermietung während 3 Monaten pro Jahr
    ✓ Unterhaltskosten für das ganze Jahr: CHF 12’000
    ✓ Abzugsfähige Unterhaltskosten: 3/12 von CHF 12’000 = CHF 3’000

  • Keine Änderung ist bei Renditeobjekten mit ausschliesslicher Vermietung zu erwarten.

Im Weiteren hat es einen direkten Einfluss auf den Schuldzinsenabzug; wer keine vermieteten Liegenschaften besitzt, hat auch keinen Anspruch auf einen Schuldzinsenabzug. Das heisst, dass in Zukunft auch kein Schuldzinsenabzug geltend gemacht werden kann, wenn die Person entweder mit einem Kredit Wertschriften (Aktien, Obligationen) kauft, deren Erträge sie versteuern muss (z.B. Lombardkredit), oder einen Kleinkredit aufnimmt oder ein Aktionärsdarlehen erhält, solange sie keine vermieteten Liegenschaften besitzt. Der Grund dafür ist, dass in all diesen Fällen die sogenannte quotal-restriktive Methode zur Anwendung gelangt.

Eine Ausnahme bilden Personen, die das erste Mal Wohneigentum erwerben. Sie können einen begrenzten Abzug beanspruchen, der im ersten Jahr maximal CHF 10’000 für Ehepaare beträgt und CHF 5’000 für alle übrigen Steuerpflichtigen. In den Folgejahren reduziert sich der Abzug jährlich um 10 Prozent des Höchstbetrags und endet nach zehn Jahren.

Die neue Regelung betrifft also nicht nur Eigentümer von Eigenheimen, wie das folgende Berechnungsbeispiel zeigt:

• Schuldzinsen sind abzugsfähig in einem Verhältnis von allen in der Schweiz gelegenen, an Dritte vermieteten/verpachteten Liegenschaften (Zähler) zum Gesamtvermögen (Nenner).

  • Total Schuldzinsen: CHF 30’000

  • Vermögenswert der vermieteten Liegenschaften: CHF 400’000 (Zähler)

  • Gesamte Vermögenswerte: CHF 1’200’000 (Nenner)

  • Verhältnis vermietete Liegenschaften zum gesamten Vermögen: 33,3%

  • Abzugsfähige Schuldzinsen: CHF 10’000

Amortisation der Hypothek

Eine Frage, die sich beim Systemwechsel stellt: Ist eine Amortisation der Hypothek sinnvoll? Wie die folgende Vergleichsberechnung zeigt, gibt es einen positiven Effekt zugunsten der Variante ohne Amortisation.

Geschäftsvermögen als Lösung?

Liegenschaften im Geschäftsvermögen sind von der Abschaf­fung der Eigenmietwertbesteuerung nicht betroffen. Selbständig Erwerbende können die geschäftsmässig begründeten Kosten (Unterhaltskosten, Schuldzinsen) abziehen, das heisst im Aufwand der Erfolgsrechnung verbuchen. Ob eine Überführung der selbstbewohnten Liegenschaft in eine Immobilien AG eine sinnvolle Lösung ist, hängt von unterschiedlichen Aspekten ab. Beispielsweise können Schuldzinsen und effektiver Unterhalt in der AG zum Abzug gebracht werden.

Zu beachten ist aber, dass im Kanton Graubünden die Einbringung einer bestehenden Immobilie aus dem Privatvermögen in eine Immobilien AG zu Verkehrswerten erfolgt. Das kann Grundstückgewinnsteuern auslösen. Je nach Höhe dieser Steuern ist daher von einer Einbringung abzuraten.

Fazit
Je nach Form des Immobilienbesitzes hat die neue Regelung Vor- oder Nachteile. Fest steht, dass in den Jahren 2026 und 2027 Renovationsarbeiten infolge steuerlicher Abzugsmöglichkeiten eine starke Nachfrage erfahren werden. Immobilienbesitzer sind gut beraten, die Möglichkeiten diesbezüglich frühzeitig zu prüfen. Die Graubündner Kantonalbank unterstützt Sie gerne mit einer qualifizierten Beratung – sei es in Finanzierungs- und Amortisationsfragen oder bezüglich Chancen und Auswirkungen im Steuerbereich.

Wichtig:
Bei einigen Punkten handelt es sich um Annahmen zu möglichen Umsetzungsvorschlägen. Das endgültige Vorgehen müssen die Kantone zuerst noch beschliessen und bekannt geben.