Schwerpunktthema Zweitwohnungen.

Im Kanton Graubünden gibt es rund 86’700 Zweitwohnungen. Das entspricht fast der Hälfte (47%) des gesamten Wohnungsbestands. In 36 von 100 Gemeinden liegt der Anteil der Zweitwohnungen sogar über 60%. Damit prägt das Zweitwohnungssegment den Immobilienmarkt stärker als in jedem anderen Kanton der Schweiz.

Die anhaltend hohe Nachfrage führt dazu, dass immer mehr altrechtliche Wohnungen – also vor Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes genehmigte Objekte – auf dem Markt gehandelt werden. Diese Entwicklung verstärkt den Druck auf den Mietund Erstwohnungsmarkt: Für Einheimische und Mitarbeitende im Tourismus wird es zunehmend schwierig, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Nach dem kräftigen Preisanstieg während der Corona-Pandemie haben sich die Zweitwohnungspreise in Graubünden auf hohem Niveau stabilisiert. Seit 2020 sind die Preise um insgesamt 45% gestiegen. Im Jahr 2025 liegt der mittlere Quadratmeterpreis (Median) bei rund CHF 13’200 und damit leicht unter dem Rekordwert von CHF 14’000 pro Quadratmeter aus dem Vorjahr.

Die Preisunterschiede innerhalb des Kantons bleiben beträchtlich: Das teuerste Zehntel der Ferienliegenschaften wird zu über CHF 20’800 pro Quadratmeter gehandelt, während die günstigsten zehn Prozent unter CHF 5’600 pro Quadratmeter liegen. Diese grosse Bandbreite verdeutlicht die Vielfalt des Bündner Zweitwohnungsmarktes und die anhaltend hohe Zahlungsbereitschaft in Toplagen.

Auch im Erstwohnungsmarkt verzeichnet Graubünden seit 2020 steigende Preise, allerdings deutlich weniger stark als im Segment der Ferienwohnungen. Während die mittleren Quadratmeterpreise von Ferienobjekten seit 2018 um rund 47% zulegten, beträgt der Anstieg bei Erstwohnsitzen etwa 30%.

Diese Entwicklung zeigt, dass der Markt für Hauptwohnsitze zwar von der allgemeinen Preissteigerung betroffen ist, sich jedoch stabiler und weniger spekulativ entwickelt hat. Da es sich bei den Angaben um Transaktionspreise ohne Eigenschaftsbereinigung handelt, sind sie nicht direkt mit dem kantonalen Eigenheimindex vergleichbar, liefern aber ein klares Bild der realen Marktentwicklung.

Die regionalen Zweitwohnungsmärkte Graubündens unterscheiden sich deutlich in Preisniveau und Entwicklung. Am teuersten sind Ferienliegenschaften im Oberengadin (Region Maloja), wo der Medianpreis bei rund CHF 17’800 pro Quadratmeter Nettowohnfläche liegt. Das bedeutet eine Zunahme von 39% seit 2020.

Auch in den Regionen Prättigau/Davos und Imboden werden hohe Preise erzielt. Dort bewegen sich die Medianwerte um CHF 15’000 pro Quadratmeter. Diese Unterschiede spiegeln die Attraktivität der einzelnen Regionen wider: Während Toplagen weiter von der starken Nachfrage profitieren, zeigt sich in anderen Gebieten eine stabilere, aber insgesamt hohe Preisbasis.

Im September 2025 hat sich die Bevölkerung des Kantons Graubünden deutlich für die Abschaffung des Eigenmietwerts ausgesprochen. Gemäss amtlicher Schätzung führt dieser Entscheid zu jährlichen Steuereinbussen von rund CHF 90 Millionen.

Bemerkenswert ist, dass die 15 Gemeinden mit den höchsten Zweitwohnungsanteilen – also über 70% – die Vorlage mehrheitlich klar angenommen haben. Ob und in welchem Umfang die erwarteten Einnahmeausfälle künftig durch neue Zweitwohnungssteuern kompensiert werden können, bleibt offen. Für den Kanton wie auch für die Gemeinden wird die Umsetzung dieser Steuerreform zu einer wichtigen Weichenstellung der kommenden Jahre.