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Schweizer Immobilienfonds - Jahresrückblick 2020

Datum: 26.01.2021 

 

Die Schweizer Immobilienfonds verzeichneten im Jahr 2020 eine beeindruckende Entwicklung. Geprägt war das Jahr von den Marktverwerfungen aufgrund der Corona-Pandemie. Am Immobilienmarkt führte die Krise dazu, dass es zu einem rekordhohen Nachfrageunterschied zwischen Immobilien mit unterschiedlichen Nutzungsarten kam. Wohnliegenschaften wurden in diesem Umfeld deutlich bevorzugt. ​

Renditeentwicklung der Schweizer Immobilienfonds

Trotz dem hohen Rückschlag im März von -20% schloss der Immobilienfonds-Index SWIIT (SXI Real Estate Funds) das Anlagejahr 2020 mit einem satten Plus von 10.8% ab. In den vergangenen 20 Jahren war die Jahresrendite nur vier Mal höher als im 2020, also auch im historischen Vergleich eine beeindruckende Entwicklung. Erklären kann man diese Entwicklung mit dem Umstand, dass Immobilien im aktuellen Tiefzinsumfeld aufgrund der stabilen Ausschüttungsrenditen gesucht sind. Zusätzliche Unterstützung entstand aus dem Umstand, dass Wohnliegenschaften von der Coronakrise nur am Rande betroffen sind. Aufgrund der zusätzlichen Zeit die man gezwungenermassen zu Hause verbrachte, wurde der Stellenwert der eigenen vier Wände sogar erhöht.

 

Unterschiedliche Nutzungsarten mit unterschiedlicher Entwicklung

Vom ersten Lockdown im März war vor allem das Gewerbe betroffen, wohingegen Wohnliegenschaften aufgrund der Massnahmen der Regierung (wie z.B. Kurzarbeit) weniger von Ausfällen bedroht waren. Dies hat zu einer ungleichen Nachfrage nach Immobilien geführt. Während Fonds mit Fokus auf kommerzielle Liegenschaften gemieden wurden, wurden Wohnfonds fast blind gekauft. Dies widerspiegelt sich in den Agios (Aufpreis zum Net Asset Value, NAV). Die Differenz der Agios ist im 2020 auf ein 20-Jahreshoch angestiegen. Ebenfalls deutlich wird das verhaltene Interesse an kommerziell genutzten Liegenschaften, wenn man die Entwicklung des Immobilienaktienindex REAL (Real Estate Shares) anschaut. Dieser Index wird dominiert von den beiden Gesellschaften Swiss Prime Site (SPS) und Swiss Property (PSP). Beide Aktiengesellschaften weisen ein hohes Exposure zu kommerziellen Liegenschaften aus. PSP verlor im 2020 8.7% an Wert – SPS, mit erhöhtem Exposure zum Detailhandel, sogar satte 19.2%. Dieser Umstand verdeutlicht denn auch, dass Kommerz nicht gleich Kommerz ist. Der grösste Verlierer der Corona-Krise war klar der Detailhandel im non-Food-Bereich wie Kleider- oder Schuhläden. Nicht nur die Läden waren zu, sondern der Trend zum Onlinehandel wurde durch die Krise zusätzlich verstärkt. Dies führt dazu, dass das Thema Logistik stärker in den Fokus gerückt ist. So war das Anlegerinteresse an Logistikfonds sehr hoch und diese konnten hohe Zuflüsse verzeichnen.

 

 

Ausblick

Die Unsicherheiten an den Immobilienmärkten dürften weiter erhöht bleiben. Die erneuten Einschränkungen erwecken schlechte Erinnerungen, trotzdem gibt es deutliche Unterschiede zum ersten Lockdown im März. Heute bleiben zum Beispiel Coiffeur- und Gartenläden offen. Negativ auswirken dürfte sich hingegen die Regelung der Regierung, wonach Mieter einfacher an Härtefallgelder kommen. Dies schwächt die Position der Mieter in den Verhandlungen mit den Vermietern, was im Umkehrschluss für Immobilienfonds positiv zu werten ist, da mehr Klarheit als noch im 2020 herrscht. Wir gehen davon aus, dass es im laufenden Jahr zu einer Angleichung der Bewertungsunterschiede zwischen Kommerz- und Wohnfonds kommt. Wie hoch die Mietzinsausfälle sein werden, ist aktuell jedoch schwierig abzuschätzen und hängt stark davon ab, wie lange die anhaltenden Einschränkungen im täglichen Leben noch gültig sind.

 

 

Gemeinsam wachsen.