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Logistikimmobilien - Der Boom ist gerechtfertigt

Datum: 12.07.2021 
Autor: Adrian Schneider

Industrieimmobilien werden entweder für Lager-, Produktions- oder Logistikzwecke genutzt. Die Mieten für Logistikimmobilien haben 2020 mit steigenden Mietpreisen der Rezession ge-trotzt. Damit kamen sie deutlich besser durch die Corona-Pandemie als die beiden anderen Segmente. Grund dafür ist der boomende Online-Handel und die damit einhergehende gestiegene Nachfrage nach City-Logistikhallen in den Ballungsräumen und Last-Mile-Standorten.

 

Logistikimmobilien waren lange Zeit ein Anhängsel des Einzelhandels und der produzierenden Industrie. Die Veränderung der industriellen Produktionsprozesse, der Aufstieg des Online-Handels und die abneh-mende Bedeutung des stationären Einzelhandels im Non-Food-Sektor führten zu einer steigenden Nach-frage nach Logistikimmobilien. Das Spektrum reicht mittlerweile vom urbanen Logistikzentrum bis hin zu grossflächigen Verteilerzentren für den Handel und die Industrie entlang der Autobahnen.

Extra-Wachstumsschub durch Corona für den Online-Handel

Online-Handel gab es zwar schon lange vor Covid, aber die gesundheitspolitischen Massnahmen haben diesem Sektor einen zusätzlichen Wachstumsschub beschert. Im Weiteren wurden im globalen Handel gesamte Lieferketten unterbrochen (z.B. wurden Lieferungen für Medikamente aus dem asiatischen Be-reich ausgesetzt). Wir gehen davon aus, dass der Bedarf an Lagerkapazitäten ansteigen wird, um externe Schocks in den Lieferketten besser abfedern zu können. Überdies wird das Bedürfnis nach gleichtägiger Lieferung der Bestellung immer grösser. Dieses Bedürfnis verlangt nach „Last-Mile“ Lieferzentren, welche sich nahe an den Stadtzentren befinden.

Als Ausfluss aus dem gestiegenen Online-Handel stiegen die Zusendungen von Paketen deutlich. Nach-folgender Grafik kann der Anstieg der zugestellten Pakete der Schweizerischen Post entnommen werden. Die Anzahl Zustellungen verzeichnete in den letzten 10 Jahren einen Anstieg von rund 70%, wobei allein in den letzten 3 Jahren über 30% der Zuwächse erzielt wurden.



Einen weiteren Anhaltspunkt für den Anstieg des Online-Handels liefern die Zahlen des Schweizerischen Handelsverbands. Diese verdeutlichen den Anstieg der online bestellten Waren. So wurden im Jahre 2020 Waren im Wert von rund CHF 13 Milliarden online bestellt, was einem Anstieg von über 27% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Gesamthaft liegt der Anteil des Online-Handels per Vorjahr bei lediglich  12% und hat somit weiteres Steigerungspotenzial. Ohne zusätzliche Logistikflächen wird der anhaltend boomende Online-Handel nicht zu bewältigen sein. Logistikimmobilien profitieren von diesen langfristigen strukturellen Trends. Dies lässt auch in den kommenden Jahren steigende Miet- und Immobilienpreise erwarten.

Diversifikation zahlt sich für Investoren aus

Die Realisation von grossen Neubauprojekten stellt aufgrund der geringen Verfügbarkeit von geeigneten Grundstücken, baurechtlichen Einschränkungen und regulatorischen Bestimmungen eine grosse Heraus-forderung dar. Grossprojekte bieten zwar ein höheres Renditepotenzial, haben aber eine Tendenz zu Spezialimmobilien mit eingeschränkter Drittverwendbarkeit. Sie bergen damit Klumpenrisiken. Liegenschaften mit verschiedenen Kleinflächen hingegen sind weniger konjunkturabhängig und weisen eine geringere Volatilität auf. Ein breit diversifiziertes Portfolio mit langfristig von einem Generalmieter genutzten Liegenschaften und Immobilien mit vielseitig nutzbaren Kleinflächen bieten daher hohe Ertragssicherheit bei geringem Risiko.

Logistik-Immobilien bleiben bei Investoren gefragt

Der Erfolg entsprechender Geschäftsmodelle von Amazon bis Zalando sowie die Wandlungsfähigkeit der Branche haben in den letzten Jahren Immobilien-Investoren zum Kauf von Logistikimmobilien animiert,. Wir sind davon überzeugt, dass Logistik-Immobilien innerhalb der Schweizer Immobilienlandschaft zu-sätzlich an Bedeutung gewinnen werden. Einerseits aufgrund des beachtlichen Potenzials, welches im Online-Handel besteht, anderseits auch aufgrund der Lage der Schweiz als Transit-Region für grosse Marktwirtschaften der Eurozone. Aufgrund des Wachstumspotenzials gepaart mit dem immobilienähnlichen Charakter dürften auch in den kommenden Jahren Anlagegelder in dieses Segment der Immobilienanlagen fliessen.

 

Dieser Artikel wurde am 26. Juni 2021 in der Zeitschrift «Finanz und Wirtschaft» publiziert

 

 

 

Gemeinsam wachsen.