Schätzungswerte

Realwert

Der Realwert setzt sich aus dem Gebäudezeitwert und dem Landwert zusammen:

• Gebäudezeitwert: Entspricht den Baukosten, die für die Neuerstellung eines gleichen Gebäudes mit dem gleichen Ausbaustandard anfallen würden (Neuwert). Und zwar zum Schätzungszeitpunkt. Abzüglich Altersentwertung oder Erneuerungsbedarf infolge technischer und wirtschaftlicher Wertminderung (Demodierung).
• Landwert: Abhängig von der Lage, der Form, der Art der Bebauung, deren Nutzung und weiteren Parametern. Der Wert wird im Lageklassenverfahren oder über Vergleichspreise ermittelt. Für unüberbaute Grundstücke (Bauland) gilt die mögliche Nutzung nach Zonenzuteilung.

Bei privat genutztem Wohneigentum steht in der Regel der Realwert im Vordergrund.

Ertragswert

Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten, jährlich erzielbaren Mietwert. Die jährlichen Mieterträge werden mit einem bestimmten Satz kapitalisiert. Die Höhe des Kapitalisierungssatzes orientiert sich an den Kapital- und Bewirtschaftungskosten.

Berechnungsbeispiel:

Kapitalkosten (Zins für Fremd- und Eigenkapital)	3.5%
Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Unterhalts- /Verwaltungskosten, Risiko für Mietzinsausfälle, Abschreibung)	2.5%
Kapitalisierungssatz	6.0%

Jährlicher Mietertrag CHF 60'000.– x 100% = Ertragswert CHF 1'000'000.–
                               6%

Für Renditeliegenschaften, wie etwa Mehrfamilien- und Geschäftshäuser, ist der Ertragswert eine bedeutende, aussagekräftige Zahl. Für neuzeitliche Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ist seine Bedeutung eher gering.

Verkehrswert

Der Verkehrswert nennt den Preis, der für ein Objekt unter normalen Verhältnissen erzielt werden kann. Dies ohne Rücksicht auf persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse. Ermittelt wird er unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit aus dem Real- und Ertragswert. Zudem wird er durch die Wirtschaftslage beeinflusst.

Marktwert/Handelswert

Der Markt- und Handelswert nennt den Preis, der für den Verkauf eines Objektes kurzfristig realistisch scheint. Allgemeine, momentane Renditen, künftige Renditeerwartungen oder erwartete Landpreis- und Baukostenentwicklungen haben ein höheres Gewicht als die dauerhafte Wirtschaftlichkeit bei gleichbleibenden Verhältnissen. Dies im Gegensatz zum Verkehrswert.